Ebenfalls von der Umsatzsteuer befreit sind gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeitder Leistung solche Nebenleistungen, die Teil des Mietvertrags sind. Ein Vermieter muss somit auch für Leistungen wie die Überlassung einer Waschmaschine, die Flur- und Treppenreinigung, die Beleuchtung des Hausflurs oder die Vermietung eines Parkplatzes keine Umsatzsteuer erheben, sofern diese im Rahmen des Mietvertrags abgerechnet werden.
Mitunter ist es für den Vermieter jedoch vorteilhaft, auf die Steuerbefreiung bei Vermietung zu verzichten. In diesem Fall optiert der Vermieter zur Umsatzsteuer. Möglich ist dies unter zwei Voraussetzungen:
- bei dem Mieter handelt es sich um einen Unternehmer und
- die vermietete Immobilie wird ausschließlich für Umsätze verwendet, die vorsteuerabzugsfähig sind.
Verzichtet ein Vermieter auf die Steuerfreiheit bei Vermietung, unterliegen sämtliche Leistungen im Rahmen des Mietverhältnisses der Umsatzsteuer. Diese wird dem Mieter gesondert in Rechnung gestellt. Der Vermieter sichert sich dadurch ein Recht auf Vorsteuerabzug für alle steuerpflichtigen Ausgaben, die dieser im Rahmen der Bereitstellung der Immobilie tätigt (z.B. für Instandhaltungsarbeiten). Dem Mieter entsteht dadurch kein Schaden. Dieser zahlt zwar Miete plus Umsatzsteuer, kann letztere – da es sich um die Anmietung von Gewerberäumen handelt – jedoch seinerseits als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen.
Optiert ein Vermieter zur Umsatzsteuer, ergeben sich dadurch besondere Anforderungen an den Mietvertrag. Dieser muss alle steuerrechtlichen Pflichtangaben für eine abzugsfähige Rechnung beinhalten. Dies erfolgt in der Regel in Form einer ergänzenden Dauermietrechnung.